דובאי מושכת משקיעים מכל העולם, והשקעות נדל"ן בדובאי הפכו לאטרקטיביות גם עבור ישראלים. מחירי הנדל"ן בדובאי נמוכים בערך בחצי ממחירי תל אביב, אך התשואות משכירות גבוהות משמעותית. משקיעים מדווחים על תשואות שנתיות של 6%–9% בשכירות ארוכת טווח, תלוי באזור ובסוג הנכס. בין האזורים הבולטים המומלצים למשקיעים נמצאים Downtown Dubai, Dubai Marina, Jumeirah Village Circle (JVC) ו-Business Bay. במאמר הבא נסקור את שוק השכירות למגורים בכל אחד מאזורים אלו, כולל תחזיות תשואה לשנים 2025–2026, מגמות ביקוש, ורקע כלכלי מקומי לכל אזור.
Downtown Dubai – יוקרה ותשואה יציבה במרכז העיר
Downtown Dubai (דאונטאון דובאי) הוא לב ליבה היוקרתי של העיר, סביב בורג' ח'ליפה וקניון דובאי. אזור זה מושך אנשי עסקים, תיירים ואנשי מקצוע בכירים המחפשים דירות יוקרה בלב העיר. הביקוש הגבוה דחף את מחירי השכירות לעלות בכ-20% בשנת 2024. גם בשנת 2025 צופים המומחים המשך עלייה, אם כי מתונה יותר: שכר הדירה החודשי בדירות במרכז העיר עשוי לגדול בעוד 8%–10%.
התשואה הגולמית הממוצעת בדאונטאון דובאי עומדת על כ-5%–6%, משום שהנכסים יקרים יחסית. עם זאת, בדירות קטנות ניתן להגיע לתשואות גבוהות יותר – סטודיו במרכז העיר יכול להניב מעל 7% תשואה שנתית. מעבר להכנסות השוטפות, משקיעים באזור זה נהנים גם מעליית ערך הנכסים לאורך זמן בשל המוניטין והביקוש המתמשך למיקום פריים. מספר הפרויקטים החדשים באזור מוגבל.
לכן ההיצע נותר מצומצם והדירות מתאכלסות במהירות לאחר סיום הבנייה. המשמעות היא שתחום הנדל"ן בדובאי במרכז העיר צפוי לשמור על יציבות יחסית בתשואה גם ב-2025–2026. מומחי נדל"ן מעריכים שהתשואות יישארו בתחום 5%–6%, עם פוטנציאל לעלייה קלה אם שכר הדירה יוסיף לטפס. כמו כן, דירות במרכז המושכרות לטווח קצר (כגון דרך Airbnb) יכולות להניב תשואה אף גבוהה יותר, בזכות תעריפי השכרה יומיים לתיירים עסקיים ומטיילים.
להשקעה חכמה השאירו פרטים
Dubai Marina – ביקוש יציב לחיים על המים
Dubai Marina (דובאי מרינה) היא שכונת חוף ימית נחשקת, הידועה בנוף המגדלים לצד המרינה ובאורח חיים תוסס. האזור פופולרי במיוחד בקרב צעירים מקצועיים וזוגות זרים, וכן משמש יעד מבוקש לשוכרים קצרי-טווח (תיירים ואנשי עסקים). בשנת 2024 עלו דמי השכירות במרינה בכ-12% בממוצע. מומחי שוק צופים עלייה נוספת של 8%–10% בשכר הדירה במרינה גם בשנת 2025, עקב הביקוש המתמשך למגורים על המים.
התשואה השנתית בדובאי מרינה נעה סביב 6% בממוצע, ויכולה להגיע לכ-6.5% בנכסים מסוימים. שכר הדירה הגבוה (לעיתים מעל 100,000 דירהם בשנה לדירה) נובע מסגנון החיים היוקרתי והנוף הימי המבוקש. ההיצע במרינה יחסית מוגבל. רוב הפרויקטים החדשים באזור כבר הסתיימו, ומצב זה תומך בשמירת רמת מחירים גבוהה.
עבור משקיעים, המשמעות היא תשואה יציבה והשקעות נדל"ן בדובאי באזור מבוקש בעל אחוזי תפוסה גבוהים. גם כאן, השכרה לטווח קצר עשויה להגדיל את הרווח: דירה מרוהטת המשווקת לתיירים דרך פלטפורמות אירוח יכולה להשיג תשואה שנתית דו-ספרתית בשל תעריפים יומיים גבוהים. בשנים 2025–2026 התשואה צפויה להישאר סביב 6%, תוך שמירה על ביקוש איתן מצד שוכרים המחפשים איכות חיים קרוב לים.
Jumeirah Village Circle (JVC) – תשואה גבוהה בקהילה מתפתחת
Jumeirah Village Circle (ג'ומיירה ווילג' סרקל, או JVC) הוא אזור מגורים מתפתח בפנים דובאי, הידוע בכך שהוא מציע דירות ובתים במחירים נגישים יחסית ובקהילה מתוכננת למשפחות. האזור חווה צמיחה מהירה – נבנים בו פרויקטים חדשים של בנייני דירות, פארקים ומוסדות קהילה, מה שמגביר את האטרקטיביות שלו לשוכרים. יתרון המפתח למשקיעים ב-JVC הוא תשואת השכירות הגבוהה: התשואה הגולמית השנתית הממוצעת עומדת על כ-7%–8%, מהגבוהות בדובאי. למעשה, מדובר ב"אזור חם" להשקעה, כאשר נכסים רבים מניבים 8% ואף יותר בשנה.
הביקוש לשכירות ב-JVC נובע בעיקר ממשפחות וצעירים המחפשים דיור בר-השגה. רבות מהמשפחות מעדיפות את הקהילה הזו בזכות בתי הספר, הפארקים והסביבה הידידותית לילדים. בשנת 2024 שכר הדירה באזור עלה באופן מתון. להערכת מומחים, צפויה עלייה נוספת של 6%–8% במחירי השכירות ב-2025, בהמשך למגמת הביקוש מצד שוכרים חסכוניים. מצד ההיצע, הבנייה החדשה אכן מוסיפה יחידות לשוק. עם זאת, הגידול באוכלוסיית המעמד הבינוני-גבוה בדובאי מבטיח שגם התוספת הזו תמצא שוכרים במהירות. במבט ל-2025–2026, להערכת אנליסטים בשוק התשואות הגבוהות ב-JVC יישמרו סביב 7% בממוצע, ואולי יתמתנו קלות אם התחרות הרבה תוביל לירידת מחירים. יחד עם זאת, גורמי תשתית כמו פתיחת מרכזי קניות חדשים ושיפור נגישות התחבורה יוסיפו לערך האזור. עבור משקיעים המחפשים נדלן בדובאי עם מקסימום הכנסה שוטפת, JVC מציע שילוב משכנע של עלויות רכישה נמוכות ותשואות שכר דירה מהגבוהות בעיר.
להשקעה חכמה השאירו פרטים
Business Bay – תשואה אטרקטיבית בלב רובע העסקים
Business Bay (ביזנס ביי) הוא רובע העסקים המוביל של דובאי, הגובל בדאונטאון וכולל גורדי שחקים מודרניים לאורך תעלת המים. האזור משלב מגדלי משרדים עם בנייני מגורים, מה שיוצר שוק שכירות דינמי עבור עובדים מקצועיים, יזמי סטארט-אפים ואנשי פיננסים. הקרבה למרכז העיר ולמרכזי התעסוקה הופכת את Business Bay למוקד משיכה עבור שוכרים שרוצים לגור בסמוך למקום עבודתם באווירה אורבנית.
נכון ל-2025, התשואה השנתית הממוצעת בנכסי מגורים ב-Business Bay עומדת על כ-6%–7%. סטודיו טיפוסי באזור עשוי להניב סביב 6.5% תשואה ואף יותר. זאת בהתחשב בכך שמחיר הקנייה ההתחלתי נגיש יחסית, וההכנסה השנתית משכירות נאמדת בכ-75,000 דירהם לנכס ממוצע. הביקוש באזור קשיח: צעירים רבים בוחרים להתגורר כאן בשל הקירבה למשרדים ולחיי הלילה של מרכז העיר. משקיעים נהנים מתפוסה גבוהה ומהתחדשות עירונית מתמדת באזור. Business Bay חווה עליות שכר דירה משמעותיות בתקופה האחרונה. מומחים מעריכים כי מגמת העלייה תימשך, אך בקצב מתון יותר של כ-5%–8% בשנה הקרובה. קצב זה דומה למה שנצפה בשאר האזורים המרכזיים, והוא נתמך בהמשך הצמיחה הכלכלית והגידול בתעסוקה בענפי הפיננסים והטכנולוגיה בדובאי.
עם זאת, יש לקחת בחשבון שבשנים 2025–2026 היצע הדירות החדשות בעיר יגדל משמעותית. צפויים להתווסף לשוק כ-83 אלף יחידות דיור חדשות – עלייה של 80% לעומת היצע שנת 2024. גידול זה בהיצע עשוי למתן מעט את העליות בדמי השכירות, במיוחד באזורים עם בנייה רבה. למרות זאת, ב-Business Bay מרבית הפרויקטים כבר הושלמו ונמצאים בשלבי אכלוס מתקדמים, והביקוש המקומי ממשיך לספוג את הנכסים החדשים ללא קושי. שילוב של צמיחת אוכלוסייה (דובאי צפויה לחצות 4 מיליון תושבים בשנת 2026) יחד עם מעמדו של האזור כמרכז עסקים מבטיח ששוק השכירות בו יישאר פעיל. עבור משקיעים, Business Bay מייצג הזדמנות להשיג תשואה אטרקטיבית בנדל"ן מניב בלב האורבני של דובאי, עם פוטנציאל להשבחת הנכס בטווח הארוך.
סיכום: פוטנציאל התשואה עך השקעות בדובאי לשנים הקרובות
בשנים 2025–2026, שוק השכירות בדובאי – לפי הערכות מומחים – צפוי להמשיך להפגין חוסן ביחס לשווקים גלובליים. התשואה הגולמית הממוצעת בנכסי מגורים בעיר עומדת בטווח של ~6%–8%, גבוה משמעותית מבמרכזים מערביים מובילים שבהם התשואה מסתכמת בכ-2%–4% בלבד.
אזורים כמו JVC ו-Business Bay מספקים קצב תשואה מהגבוהים בעיר, בעוד Downtown Dubai ודובאי מרינה נהנים ממיקום פריים ויציבות ביקוש – עם תשואות מעט נמוכות יותר אך עדיין אטרקטיביות. המנועים המרכזיים התומכים בשוק השכירות כוללים את הגידול במומחים הזרים המגיעים לעיר, יוזמות ממשלתיות (כגון ויזת זהב ל-10 שנים למשקיעי נדל"ן), והעדר מיסוי על הכנסות שכר דירה. גורמים אלו תורמים לכך שהשקעות הנדל"ן בדובאי יישארו אפיק אטרקטיבי עבור משקיעים גם בשנים הקרובות.
יחד עם זאת, המשקיעים צריכים לעקוב אחר מאזן ההיצע והביקוש. הבנייה המואצת יכולה להביא להתייצבות או לירידה קלה במחירי השכירות, אך במקביל פיתוח התשתיות והמשך זרימת אוכלוסייה איכותית לעיר תומכים במגמת ביקוש ארוכת טווח. בסופו של דבר, משקיע הבוחר בקפידה את האזור והנכס – בהתאם ליעדיו (תזרים שוטף לעומת עליית ערך) – יוכל למקסם את הפוטנציאל הגלום בשוק השקעות נדל"ן בדובאי.
